Podatki & opłaty


Podatki i opłaty – jakie?

REZYDENCJA PODATKOWA I FORMA PRAWNA NABYWCY

Cudzoziemiec, który zdecyduje się nabyć nieruchomość w Polce musi przede wszystkim określić, czy jest rezydentem podatkowy w Rzeczypospolitej Polskiej i czy zamierza nabyć nieruchomość jako osoba fizyczna czy na potrzeby działalności gospodarczej.

Kwestia rezydencji podatkowej dla osób fizycznych wynika z artykułu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W sytuacji gdy osoba fizyczna przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dnie w roku i ma tu centrum interesów życiowych, uznaje się ją za rezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

Dla spółek osobowych osób fizycznych zasady rezydencji podatkowej są analogiczne.

Spółki kapitałowe zarejestrowane w Rzeczypospolitej Polskiej ( spółka z o.o., spółka akcyjna, spółka-komandytowa akcyjna)  uznaje się rezydentów  podatkowych Rzeczypospolitej Polskiej.

OPŁATY ZWIĄZANE Z TRANSAKCJĄ ZAKUPU

  1. Opłata notarialna. W Polsce nabycie nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Taksa notarialna to od 0,3 do 1,0% wartości przedmiotu nieruchomości. Im wartość nieruchomości wyższa, tym taksa notarialna w ujęciu procentowym niższa.
  2. Podatek PCC. Dla nieruchomości z rynku wtórnego, gdzie żadna ze stron nie jest podatnikiem stawka podatku to 2% od wartości nieruchomości. Dla nieruchomości z rynku pierwotnego lub wtórnego ,w których sprzedający jest podatnikiem VAT PCC nie występuje.

PODATKI WYSTĘPUJĄCE PO ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI

  1. Podatek od nieruchomości. Płatny w okresach rocznych, bez względu na sposób użytkowania nieruchomość (zamieszkanie, podnajem, działalność gospodarcza). Stawki maksymalne podatku ustala Minister Finansów Rzeczypospolitej Polskiej w drodze obwieszczenia. Stawka jest różna w zależności od zadeklarowania nieruchomości dla celów prywatnych lub działalności gospodarczej. Dla przykładu maksymalna stawka w 2016 dla gruntów niezwiązanych z prowadzaniem działalności gospodarczej to 0,47 zł za 1m2 a  dla związanych z prowadzaniem działalności gospodarczej to 0,89 zł. Dla budynków mieszkalnych niezwiązanych z prowadzaniem działalności gospodarczej to 0,75 zł/m2 a dla związanych z prowadzaniem działalności 22,86 zł / m2.
  1. VAT. Płatny tylko w sytuacji, gdy z nieruchomości uzyskujemy dochody. Podatek VAT jest zawsze płacony w miejscu, w którym znajduje się nieruchomość. Więc, dla nieruchomości położnych w Polsce, zawsz będzie płacony w Polsce, bez względu na rezydencję podatkową właściciela nieruchomość. Występuje możliwość zwolnienia z VAT, stawka 8% i stawka 23%.
    1. Zwolnienie z VAT –  jest możliwe przy wynajmie nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek na cele mieszkaniowe najemcy. Kluczowe są tutaj trzy przesłanki, tj.
      •  wynajmujący świadczy usługę na własny rachunek;
      • nieruchomość stanowiącą przedmiot najmu ma charakter mieszkalny
      • nieruchomość wynajmowana jest na cele mieszkaniowe najemcy.
        Resumując więc, w sytuacji gdy wynajmujemy nieruchomość o charakterze mieszkalnym jako osoba fizyczna lub prowadzimy działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomość o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe najemcy (najem długoterminowy) , możemy skorzystać z zwolnienia VAT. Natomiast, jeżeli wynajmujemy te same nieruchomości pośrednikowi, a pośrednik wynajmuje dopiero na cele mieszkaniowe, stawka VAT będzie 23%. W sytuacji, gdy wynajmujemy te same nieruchomości na krótkie okresy ( weekend, wakacje) , stawka VAT jest 8%.
    2. Stawka 8% – stawka ta znajduje zastosowania, zawsze w sytuacji kiedy nieruchomość o charakterze mieszkalnym wynajmowana jest w charakterze krótkotrwałego zakwaterowania , klasyfikowanego według PKWIU 55.20.19.0. Nie ma znaczenia czy jesteśmy osobą fizyczną czy prowadzimy działalność gospodarczą. W takiej sytuacji nie możemy skorzystać ze zwolnienia dotyczące najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe, gdyż zwolnienie to  nie ma zastosowania do usług związanych z zakwaterowaniem (poz.163 zał.nr 3 ustawy o VAT). Natomiast możemy skorzystać ze zwolnienia kwotowego, ( 113 ust. 1  ustawy o VAT). Do 2018 roku limit wartość sprzedaży opodatkowanej. wynosi 150 tys. zł rocznie.
    3. Stawka 23% – stawka ta znajduje zastosowanie przy wynajmie nieruchomości innych niż o charakterze mieszkalnym lub nieruchomości o charterze mieszkalnym dla pośrednika. Natomiast możemy skorzystać ze zwolnienia kwotowego, ( 113 ust. 1  ustawy o VAT). Do 2018 roku limit wartość sprzedaży opodatkowanej. wynosi 150 tys. zł rocznie.
  1. Podatek dochodowy – płatny tylko w sytuacji, gdy z nieruchomości uzyskujemy dochody. W przypadku podatku dochodowego ważne jest ustalenie rezydencji podatkowej oraz fakt czy uzyskujemy dochody z nieruchomości prywatnie czy w formie działalności gospodarczej i w jakiej formie działalności..
    1. W przypadku osób fizycznych uzyskujących dochody z wynajmu prywatnie (nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ), będącymi rezydentami Rzeczypospolitej Polskiej lub  nierezydentami , ciąży na nich obowiązek podatkowy w Polsce. Rezydenci podlegają pełnemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce, to znaczy rozliczają się z dochodów w Polsce i poza Polską, nierezydenci podlegają ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu , tzn.  znaczy rozliczają się z tylko dochodów osiąganych w Polsce. W przypadku nierezydentów wynajmujących swoje nieruchomości w Polsce w grę wchodzą również zapisy umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Polska opodatkowuje dochód z najmu nieruchomości a zatem nierezydent ma obowiązek opodatkowania swojego dochodu z polskiej nieruchomości  w Polsce. Oczywiście może się zdarzyć, że konkretna umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania wskaże wyraźnie, że tego rodzaju dochód jest opodatkowany tylko i wyłącznie w kraju rezydencji podatnika. W tej sytuacji opodatkowanie w Polsce nie będzie miało miejsca. Taka sytuacja jest jednak rzadkością. W przypadku dochodów z nieruchomości, zastosowanie znajdują przepisy o podatku dochodowym od osób fizycznych. mamy dwie możliwości opodatkowania:
      • ryczałt od przychodów ze stawką 8,5% , lecz nie ma możliwości odliczenia od dochodu kosztów związanych z wynajmowaną nieruchomością
      • zasady ogólne, czyli tak zwana skala podatkowe ( 18% lub 32%), lecz jest możliwość odliczenia od dochodu kosztów związanych z wynajmowaną nieruchomością, kosztów remontów i kosztów amortyzacja ze stawką od 1,5% do 10%
    2. W przypadku osób fizycznych uzyskujących dochody z wynajmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej prowadzonej osobiście lub w formie spółek osobowych zasady rezydencji podatkowej się nie zmienią. Zastosowanie znajdują przepisy o podatku dochodowym od osób fizycznych i umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.  Do wybory są następujące metody opodatkowania:
      • zasady ogólne,  stawką progresywną 18% i 32%
      • podatek liniowy, stawka 19%
      • ryczałt ewidencjonowany
      • karta podatkowa
    3. W przypadku osób prawnych zarejestrowanych w Polsce będących zawsze rezydentami podatkowymi Polski ( spółka zo.o., spółka akcyjna, spółka komandytowo-akcyjna) uzyskujących dochody z wynajmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest możliwość odliczenia od dochodu kosztów związanych z wynajmowaną nieruchomością, kosztów remontów i kosztów amortyzacji ze stawką od 1,5% do 10%. Dochód po odliczeniach będzie opodatkowany stawką liniową 19% w ramach podatku dochodowego od osób prawnych

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *